«Здесь есть потенциал доходности»: финансовый консультант — о плюсах вложения в сербскую жилую недвижимость

В текущем году Сербия стала одной из немногих стран Европы, где экономическая ситуация остается стабильной, несмотря на вызванный пандемией мировой кризис: это признали даже финансисты Европейской комиссии. Подобное положение дел нашло позитивное отражение и на сербском рынке недвижимости. Речь не только о знаменитом элитном квартале «Белград на воде», стремительно выросшем в центре столицы: строительство многоэтажек идет как в больших, так и в малых городах по всей стране. Квадратные метры в новостройках активно пользуются спросом: жилье здесь распродают задолго до завершения строительства. Насколько выгодно инвестировать в сербскую недвижимость россиянам и как сделать это грамотно, «Балканисту» рассказала Мария Степиня, финансист и консультант в области инвестиций и банковского обслуживания.

Мария, в Сербии Вы занимаетесь профессиональной деятельностью уже несколько лет. В чем выражается сербский подход к покупке недвижимости?

— Я постоянно слышу о том, что мечта каждого серба — иметь минимум одну квартиру для сдачи в аренду. Похоже, на самом деле так и есть, и сейчас эта мечта на наших глазах сбывается для тех сербов, кто раньше не мог себе такого позволить. Причиной стало доступное банковское кредитование и, как следствие, рост жилищного строительства. Итак, сербы берут кредит, покупают недвижимость, сдают ее в аренду и полностью покрывают платеж по кредиту. Примечательно, что параллельно растет и активность иностранцев – китайцев, американцев, немцев, англичан, канадцев. Им, как правило, не нужен кредит: они инвестируют свои накопления. 

Не берусь судить насчет «экономического пузыря» (существенного отклонения цены на недвижимость или ценные бумаги от её справедливого значения в процессе торгов), так как вряд ли цену в 2-3 тыс. евро за «квадрат» в Белграде можно назвать завышенной. 

В чем разница в отношении к инвестициям между европейцами и россиянами? 

— Поскольку мы говорим об инвестициях россиян в иностранную недвижимость, то стоит заметить, что наш подход очень специфичен. Тут цель — потребление, а не коммерция. Черногория, Испания, Кипр, Латвия – эти страны считаются привлекательными, в основном, из-за выхода к морю и упрощенного порядка получения документов на жительство для собственников. Иными словами, недвижимость там стала дачей и короткой дорогой к европейской визе для владельца и членов семьи.

Если говорить о Сербии, то здесь речь об инвесторской визе пока не идет. Мы говорим о вложении в апартаменты, приносящие собственнику доход от сдачи в аренду или ввиду роста цены в будущем. Такие инвест-проекты крайне популярны среди иностранцев, которые постоянно ищут свободные рыночные ниши. 

Какие конкретно направления сегодня активно развиваются в Сербии и повышают свою инвестиционную привлекательность?

— Такой концепт в принципе активно развивают европейские горные курорты, в Сербии таких тоже несколько. Самые значимые — Копаоник и Златибор. 

Также, отвечая на ваш вопрос, я обратила бы внимание на уникальность проекта «Белград на Воде» (новый комплекс небоскрёбов на берегу реки Савы с инфраструктурой «под ключ», выстроенной с нуля). Это самый центр, его видно практически из любой точки города, а близость реки создает уникальный микроклимат роскошного комплекса. Торговые центры, рестораны, крепость и парк Калемегдан, даже улица Князя Михаила — все в пешей доступности.

Если вы сейчас же захотите купить здесь квартиру с одной спальней (это самый востребованный формат для краткосрочной — то есть высокодоходной — аренды) и получить ее в этом или следующем году, то у вас на выбор будет не более пяти-шести, — и все. И это — ситуация на неделю назад. То есть прямо сейчас, может быть, ассортимент уже меньше: настолько высок спрос на жилье в этом районе. Однако есть другие варианты: со сдачей строящегося дома в 2024 году или апартаменты с двумя спальнями и более. 

Насколько безопасно инвестировать в сербскую недвижимость?  

Сегодня Сербия — современное, правовое и быстро развивающееся европейское государство с огромным потенциалом возможностей. Мы с вами сейчас не говорим о стереотипах касаемо «рисков», связанных с региональной безопасностью и «неопределенностью» политической среды, так как ясно, что это все в прошлом. Что касается бизнес-рисков и рисков операционных, то таковые существуют везде и управляются при помощи профессионалов. 

Почему россияне со средним достатком так слабо вкладываются в сербскую недвижимость? 

— Очевидно, что россиянам попросту не хватает информационной и юридической поддержки на сербской стороне: что и как купить, кому отдать в управление и на каких условиях и тому подобное. Отсюда апатия, недоверие и вялый спрос.

Решая задачу качественной поддержки на месте, мы параллельно обращаем внимание россиян на Сербию, растим интерес к инвестициям в жилье для аренды.

Почему Сербия является для россиян отличным вариантом для инвестиций?

Здесь есть потенциал доходности. Доход от аренды — это первый аспект. Другой фактор — доход от роста стоимости в будущем. Сербская экономика стабильно растет. Объем иностранных инвестиций увеличивается от года к году. Впечатляет размах модернизации трансъевропейских путей сообщения – автомобильных и железных дорог (в том числе, конечно, международных коридоров). 

Третий аспект сугубо геополитический, ведь Сербия поддерживает связи и с Россией, и с Америкой, Китаем и Европой. Трудно представить, что поток пассажиров между Сербией и Россией может уменьшиться из-за введения более строгого визового режима, например. Фактическая «заморозка» выдачи россиянам шенгенских виз вызвала всплеск туристической активности в Сербии.

Или, к примеру, другая тенденция: ограничения пассажирского трафика из-за санкций. Россияне добираются в Черногорию через Белград и Стамбул. А наличие своих апартаментов в сербской столице – это удобно и это тоже часть отдыха. 

Проанализируйте, пожалуйста, этот сегмент рынка для граждан России, чтобы они осознали привлекательность данного направления.

— Давайте смотреть на вещи объективно. Думаю, что москвичей вряд ли широко заинтересуют Белград и Сербия как объект инвестиций в недвижимость. Все-таки слишком комфортна Москва для жизни. Находясь там, ты не думаешь постоянно о том, что где-то тепло и солнечно, в конце декабря световой день начинается в 7 утра, а не в 9, цены на продукты и кофе несравнимо ниже, чем в ЕС.  Между тем Белград живет насыщенной культурной и спортивной жизнью, винодельни в его в окрестностях соревнуются в ассортименте изысканных вин и ресторанной кухне, природные парки поражают своей красотой в любое время года. 

Все вышеперечисленное способно сделать столицу Сербии, как и ее горные курорты, привлекательным объектом вложения денег. А в отложенной перспективе и при желании — местом для жизни представителей других российских городов. 

Мне приятно, что пост в Инстаграме привлек интерес нескольких подписчиков именно к вопросу вложения в недвижимость для аренды и возможности получить банковское финансирование.

Поскольку большинство граждан России все-таки не могут сразу заплатить 200-220 тысяч евро за апартаменты в «Белграде на воде» (примерная цена на квартиру площадью 55-57 кв м с одной спальней, плюс терраса 6-7 кв м и гаражное место), но у них есть сбережения на первый взнос в размере 20-30% от стоимости жилья, сербские банки начали предлагать россиянам кредит на покупку нового жилья через риелтора под его залог. Кредиты долгосрочные, сроком до 20 лет. 

Вместе с тем эксперты прогнозируют рост цен на недвижимость в Сербии. Этому способствует повышение цены на металл и энергоносители, — при том, что инвесторы проектов не готовы снижать норму прибыльности. 

Добавлю, что продажа апартаментов во многих проектах начинается за три года до окончания строительства, и платежи за покупку делятся на этапы. Однако обратиться в банк целесообразно перед тем, как подписывать договор о приобретении, чтобы быть уверенным, что банк одобрит заявку. 

Согласно публичной информации от банков, в расчет регулярных доходов заемщика включаются не только зарплаты, но и другие виды дохода, например, пенсии, вознаграждения на основе договоров подряда, доходов от зарегистрированных договоров аренды. 

Безусловно, никто не запрещает собственнику самому заниматься управлением своей недвижимостью или вообще не сдавать его в аренду, а использовать самому. Заселиться и жить в приобретенном для получения дохода жилье можно будет в любой момент по истечении срока арендного договора.

Есть ли в Сербии компании, которые помогут россиянам сориентироваться на сербском рынке недвижимости?

— Здесь есть риелторские и управляющие компании, где владельцы – россияне, долго живущие в Сербии. Их понимание критериев качества услуг такое же, как и у наших соотечественников. И вариантов «меня обманут» тут не предусмотрено.

Человек из России может запросто получить всю информацию о недвижимости и о кредитовании в Сербии на английском и даже на русском языке, самостоятельно или при нашей поддержке проделать элементарные последовательные арифметические действия. В результате получится картина некоего денежного потока. Трезво оцените полученную финансовую модель, — и решение, нужна ли вам способная приносить доход недвижимость в столице крупнейшего балканского государства, придет к вам само. 

© 2018-2021 Балканист. Все что нужно знать о Балканах.

Наверх