Бум, вызванный массовым приездом россиян в Сербию после событий 2022 года, плавно перешел в стадию стабилизации и переосмысления, пишет сегодня Blic. Первая шоковая волна, взвинтившая цены на аренду и покупку жилья до небес, отступила. Часть релокантов вернулась на родину, часть двинулась дальше на Запад, но те, кто остался, успели значительно повлиять на местный рынок недвижимости.
Сначала — взлет, потом — коррекция
Резкий скачок стоимости квадратных метров совпал с началом конфликта 2022 года, когда Белград и Нови-Сад захлестнул миграционный поток. Если в начале 2019 год «квадрат» в Белграде обходился в районе 1300 евро, то сегодня он стоит 3300 евро. В Нови-Саде до пандемии за квадратный метр просили около 1225 евро, а сейчас — 2830 евро.
Рынок аренды пережил еще более драматичные потрясения. По данным портала 4zida, аренда студии в Белграде в первом квартале 2022 года стоила около 250 евро в месяц, а к концу того же года выросла до 350 евро. Однокомнатные квартиры подорожали с 300 до 500 евро, двухкомнатные — с 450 до 800, трёхкомнатные — с 600 до 1000 евро.
Похожая ситуация наблюдалась и в Нови-Саде. Аренда студии там выросла с 200 до 280 евро, однокомнатной квартиры — с 220 до 300 евро, двухкомнатной — с 300 до 500, трёхкомнатной — с 400 до 700 евро.
На пике спроса многие сербские арендодатели даже выселяли местных жителей, соблазнившись высокими бюджетами россиян. Однако этот шаг оказался недальновидным.
Большинство приезжих подписывали краткосрочные контракты (обычно на год), не имея долгосрочных планов на Сербию. И когда значительная часть из них решила вернуться в Россию или двинуться дальше в Европу, рынок столкнулся с высокой конкуренцией и избытком пустующих площадей.
Собственникам пришлось пойти на уступки. Сейчас студию в столице можно снять в среднем за 380 евро, «однушку» — за 450 евро, а «двушку» — за 700 евро. В Нови-Саде аппетиты «властников» упали до 280, 300 и 450 евро соответственно.
Портрет покупателя: мифы и реальность
Стереотип о «богатых русских», готовых сорить деньгами и брать первое попавшееся окончательно ушел в прошлое. Сегодняшний русскоязычный «тертый калач» уже ориентируется в местных реалиях, скрупулезно сравнивает цены и не намерен переплачивать за бабушкин ремонт.
По оценкам экспертов, недвижимость в собственность приобретают порядка 20–30% от общего числа оставшихся в стране россиян. Их запросы разделились на два лагеря. Обеспеченные покупатели, привыкшие к высококлассному сервису, выбираютчто-то типа квартир в Belgrade Waterfront (элитный комплекс «Белград на воде»).
Те же, кто устал от российских мегаполисов смещается в тихие спальные районы и пригороды. Россияне абсолютно спокойно относятся к необходимости тратить время на дорогу до работы, если взамен получают экологию и приватность.
Настоящим хитом стали частные дома (до 150 кв. м) с участками вблизи гор Космай и Авала. Причем покупателей не пугает необходимость ремонта старого фонда.
География спроса тоже расширяется. Помимо Белграда и Нови-Сада, россияне все чаще инвестируют в более доступные и спокойные города: Суботицу, Зренянин, Панчево, а также в сельские локации вокруг Ниша.
Интересный нюанс: Около 90% приезжих из РФ имеют домашних питомцев (кошек или собак). Фактор pet-friendly стал одним из ключевых требований при поиске жилья, что заставило многих сербских арендодателей пересмотреть свои строгие правила.
Кроме того, наметился еще один любопытный тренд: россияне начали активно распродавать свои квартиры и дома в Черногории, перебираясь в Сербию. Жизнь на побережье оказалась сложной из-за новых требований к иностранцам.
Что ждет рынок дальше?
Взрывного наплыва экспатов, подобного тому, что случился в 2022 году, мы, скорее всего, больше не увидим — этот исторический этап пройден. Однако говорить о том, что «русский фактор» полностью исчез, тоже неверно. Рынок ищет новую точку равновесия.
Цены на недвижимость хоть и скорректировались вниз после пиковых значений, но они уже никогда не вернутся к допандемийному уровню. И дело здесь не только в инфляции. В Сербии сформировалось обширное русскоязычное комьюнити со своими бизнесами, школами, кафе и культурными проектами. Наличие такой развитой экосистемы само по себе является магнитом.
Приток россиян продолжится: люди будут ехать уже не в неизвестность, а к друзьям и родственникам. А местный бизнес, подстраиваясь под платежеспособный спрос из РФ, местный бизнес будет вынужден повышать качество сервиса, что в долгосрочной перспективе пойдет на пользу как экспатам, так и самим сербам.
Ольга Бобровская
Источник: Blic.rs