В конце 2025 года белградская газета «Данас» со ссылкой на сербский Республиканский геодезический институт (РГЗ) опубликовала интересные данные: за период с первого квартала 2019 года по третий квартал 2025-го жильё в Сербии в среднем подорожало в два раза.
В сравнении был задействован именно 2019-й как последний относительно спокойный год перед пандемией ковида и последующими за ней военными конфликтами, политическими потрясениями и сильной мировой инфляцией. Конкретно на жильё в Сербии всё это повлияло самым заметным образом: 100% роста за шесть лет – таких доходов не обеспечит ни один банковский вклад в этой стране.
Разумеется, эта оценка – грубая: где-то цены выросли даже больше, чем в два раза, а где-то меньше; по-разному подорожали и разные виды жилья. Так, в Сурчине и на западе Нови-Београда ценник квадратного метра резко подскочил после того, как Белград выиграл право на проведение специализированной выставки Экспо-2027. В свою очередь, восток Белграда (особенно район Мириево) подорожал после утверждения планов строительства столичного метро: обе линии белградской подземки пройдут через этот район.
Однако общий знаменатель (а, точнее, множитель) всё равно будет около цифры 2. Так, в Белградском городском округе (это не только сам Белград, но и прилегающие к нему города и посёлки) за отчётный период ценник на жильё вырос на 95%, причём – очень интересно! – новостройки подорожали «лишь» на 74%, а вот старый фонд вырос в цене сразу на 109%.
И в автономном крае Воеводине, столь любимом у приезжающих в Сербию граждан России и других стран, картина почти такая же: общий рост – 100%, новостройки – 90%, старый фонд – 107%.
Конечно, одно дело – официальные цифры, а другое дело – как оно обстоит в реальности. Однако найдутся тысячи доказательств правоты этой тенденции. Немало читателей «Балканиста» на собственном опыте убедилось, насколько стала дороже недвижимость в Сербии даже не за шесть, а за 3-4 последних года. Да, многие россияне жили и живут в Сербии в съёмном жилье, но, конечно же, и аренда следует в ценовом фарватере покупки-продажи.
Лично мне, автору этих строк, приходилось искать съёмное жильё в Белграде в конце 2019 года – не первый квартал, но всё же принять за точку отсчёта можно. Итак, одним из вариантов была отличная однокомнатная квартира в районе Видиковац (юг Белграда) стоимостью 120 евро, с вай-фаем. Разумеется, к оплате прибавлялась «кирия» (услуги ЖКХ), но всё равно ценник по нынешним временам просто невероятно низкий. Сейчас на Видиковаце дешевле 300 евро ничего не найти. Имею в виду, конечно же, съёмные квартиры, а не комнаты – они-то попадаются и подешевле.
Ещё одним вариантом для меня тогда была Борча – северная часть Белграда, за Дунаем. Там условия были схожие: однушка, вай-фай, стиральная машина, ценник около 100 евро. Да, Борча – это, конечно, отнюдь не ближний свет, но, например, сейчас, по данным сербских риелторов, там всё же можно найти квартиру… за 400 евро! Это 35-40 метров площади и это «можно найти» — то есть ещё постараться надо. На других окраинах Белграда есть возможность снять квартиру и за 270-300 евро в месяц, но это будет лишь маленькая студия.
Самый заметный рост цен на недвижимость в Сербии был отмечен с 2019 по 2022 годы, но он продолжился и дальше. Опять же Карабурма: летом 2023 года мне попадалось объявление о продаже там 1-комнатной квартиры площадью 42 метра (то есть как наша типичная двушка в «хрущёвке») за 35 тысяч евро. Честно сказать, даже не помню, что из домашней мебели и утвари предлагалось в той квартире, но факт, что сейчас даже студию на Карабурме дешевле, чем за 60 тысяч евро, практически не найти. Да, возможно, ту квартиру в 2023 году продавали срочно, или она была в плохом состоянии, но рост цен за три неполных года впечатляет.
Понятное дело, что в сербской провинции жильё гораздо дешевле, чем в Белграде (мы говорим о квартирах, в первую очередь). Но и в целом по Сербии рост цен за указанный в сообщении РГЗ период был очень сильным. Опять же пример из 2023 года. Тогда я нашёл на сайте «Некретнине.рс» двухкомнатную квартиру площадью 54 м2 в Смедерево – это всего 45 километров от Белграда, неплохой город со старинной крепостью на берегу Дуная. Ту квартиру оценили в 38 тысяч евро. Сейчас на этом же сайте по Смедерево квартиры подобного метража стоят от 50 тысяч!
Ещё пример. Одновременно со Смедерево я ради интереса искал квартиры в Боре – это гораздо дальше от Белграда (около 270 километров), зато город развитый, с медным рудником и крупными китайскими инвестициями. Летом 2023 года в Боре можно было купить двушку площадью 48 м2 за 42 тысячи евро. Сейчас на «Некретнине.рс» по Бору выставлено всего две квартиры, одна из них – дешёвая 31-метровая однушка… за 48 тысяч евро!
Судя по всему, китайцы вместе с инвестициями ещё и раскупили в Боре всё доступное на рынке жильё. И это не шутка: как раз в отчёте РГЗ упомянуто, что «русский» тренд покупки квартир 2022-2023 годов сменился на более привычный «сербский»: среди покупателей снова лидируют сами граждане Сербии. Кроме того, гораздо больше стало покупателей из азиатских стран – естественно, в первую очередь это граждане КНР.
При всём заметном росте стоимости квартир в сербской провинции, по цене двушки в центре Смедерево можно купить лишь студию на окраине Белграда, и то если очень повезёт.
Выходит, что покупка жилья в Сербии в 2022 и даже в 2023 году была выгодным делом? Да, так и получается. Те, кто ещё два-три года назад купили жильё с уже заметно выросшим ценником, всё равно остались бы в плюсе, если продавали бы квартиру сейчас. С домами ситуация сложнее: многое зависит от их состояния, местонахождения, «укниженности» (легализованности) и других факторов. А вот сейчас рост цен уже замедлился либо вообще остановился – об этом в ноябре 2025 года писала белградская газета «Политика». Впрочем, вряд ли цены на недвижимость (да и на всё остальное) в Сербии заметно снизятся в ближайшее время.
Фото: Shutterstock/4Max/SnowMannn